ECM: stanovisko představenstva k dobrovolné nabídce

ECM dnes oznámilo, že představenstvo doporučuje svým akcionářům přijmout dobrovolnou nabídku převzetí ze strany ECM Group N.V. při nabídkové ceně 303 Kč za akcii. Nabídka je považována za přijatelnou zejména pro akcionáře s krátkým časovým horizontem a vyšší verzí k riziku. Představenstvo schválilo své stanovisko jednomyslně, přičemž předseda představenstva, Milan Janků (100% vlastník ECM Group N.V.), se zasedání z důvodu konfliktu zájmů nezúčastnil. Rozhodnutí představenstva ECM považujeme za rozporuplné, jelikož v září společnost komentovala nedávný pokles ceny akcie jako přehnaný s tím, že neodráží hodnotu společnosti (významný diskont k NAV).

Připomínáme, že nabídka je platná do 12. prosince a může být prodloužena či zkrácena a nabídková cena může být změněna jen směrem nahoru. Jako účel nabídky byla uvedena stabilizace akcionářské struktury (zvýšení podílu hlavního akcionáře) s cílem získat snazší přístup k financování, dále ochránit ECM REI před případným převzetím třetí osobou, která by vedla ke zhoršení podmínek financování (v případě získání kontroly třetí osobou by korporátní dluhopisy musely být splaceny za 125% nominální hodnoty).

Pozn.: ECM Group po IPO (2006) drželo 55,53% podíl v ECM REI (po započítání realizace nadalokační opce), když postupně svůj podíl snížilo na současných 30,33%. Snížení podílu bylo částečně způsobeno vydáním nových akcií (640 tisk. akcií). Kdybychom vzali v úvahu absolutní čísla, pak ECM Group nyní vlastní o 36% akcií méně, než tomu bylo po IPO (pokles z 2 144 970 akcií na 1 365 802 akcií). Snahu zvýšit podíl hlavního akcionáře lze proto vnímat jako návrat k původním úrovním.

Dále bylo sděleno, že budoucí kroky a záměry navrhovatele dobrovolné nabídky (ECM Group) povedou k růstu hodnoty společnosti v dlouhodobém horizontu. ECM také uvedlo, že nyní jsou obtížné podmínky na dluhových a kapitálových trzích a rovněž je obtížné získat financování prodejem dokončených nemovitostí. V této souvislosti je proto pravděpodobné, že ECM bude potřebovat dodatečný kapitál, který získá emisí podstatného množství nových akcií v tomto a příštím roce (ECM k tomu již nyní podniká přípravné kroky), což by vedlo ke zředění podílů současných akcionářů.

Z fundamentálního hlediska (z dlouhodobého horizontu) a vzhledem k poslední známé hodnotě NAV (cca 1400 Kč na akcii) se nám nabídková cena jeví jako neatraktivní, a proto bychom dlouhodobému investorovi nedoporučili nabídku využít (pozn.: členové představenstva ECM se rozhodli, že své akcie v rámci nabídky neprodají). Nabídková cena je zároveň o 31% nižší než je průměrná cena akcie v období šesti měsíců před dnem rozhodnutí o učinění nabídky (pozn.: šestiměsíční průměr ceny se používá u povinných nabídek odkupu).

Na druhou stranu v krátkém časovém horizontu současný negativní sentiment vůči realitním společnostem tlačí ceny jejich akcií stále níže, což se odráží ve vysokém diskontu vůči NAV (60-90%). Obavy investorů o likviditu developerských společností spolu s ochlazujícím se fundamentem realitního trhu patrně dále budou nepříznivě působit na cenu realitních titulů. Proto nelze vyloučit, že návrat akcií do růstového trendu bude nějakou dobu trvat, a tak pohled investorů by měl proto být dlouhodobý. Navíc v budoucnu může potenciální úpis nových akcií částečně rozředit stávající akcionáře (ECM REI může na základě programu navyšování kapitálu může během následujících tří let vydat až 860 tis. akcií; 19% současného počtu 4,5 mil. akcií). Nyní nabídková cena poskytuje určitou oporu pro cenu akcií ECM REI (ale časově omezenou po dobu platnosti nabídky), ale po skončení nabídkového období lze čekat opětovný vliv sentimentu a dalších faktorů.