Příčiny nadměrného úvěrování v USA

Agentury sponzorované vládou

V USA, Japonsku a v některých jiných zemích banka (či jiná finanční instituce), která poskytla hypoteční úvěry, běžně prodává portfolio úvěrů fondu či agentuře, které úvěry hradí hotovostí získanou prodejem cenných papírů zajištěných hypotékami investorům. Banka tak vyjme aktiva ze své rozvahy. V USA tři velké americké soukromé agentury, založené Kongresem na zakázku státu pravidelně kupují hypotéky od úvěrových institucí (zejména bank). Úvěrové instituce jsou poté ochotnější poskytovat další úvěry. Tak se americké úvěrové instituce zbavují úvěrů, jejichž splacení je mnohdy problematické. Díky tomu si mnoho amerických rodin splnilo svůj „americký sen“ a koupilo si svůj dům. Domy jsou však na úvěry, které americké rodiny běžně nejsou schopny nikdy splatit.

Federální národní hypoteční asociace byla založena v roce 1938 v rámci programu New Deal prezidenta Franclina Roosevelta. Cílem bylo podpořit bytovou výstavbu, osobní vlastnictví domů a zajistit dostupnost domů. Fannie Mae jako státní agentura kupovala od amerických úvěrových institucí hypotéky pojištěné Federální administrací bydlení a poté také hypotéky Veteránské administrace. Profitovala z rozpětí mezi úrokovými mírami hypotečních úvěrů a bezrizikovou úrokovou mírou, za kterou si půjčovala.

V roce 1968 prezident Johnson podepsla zákon, který rozdělil Fannie Mae na dvě jednotky; jedna si ponechala původní název, druhá byla pojmenována Státní národní hypoteční asociace (Government National Mortgage Associaction, Ginnie Mae). Fannie Mae se stala soukromou společností, zatímco Ginnie Mae zůstala státní. V roce 1970 Kongres umožnil Fannie Mae kupovat běžné hypotéky a navíc vytvořil Federální korporaci hypotečních úvěrů (Freddie Mac), která měla podporovat běžné hypotéky a také hypotéky Federální administrace bydlení a Veteránské administrace. Nyní jsou Fannie Mae a Freddie Mac soukromé instituce, které emitují akcie, se kterými se obchoduje na NYSE.

Fannie Mae a Freddie Mac se běžně označují za agentury sponzorované vládou (gouvernement sponsored enterprises, GSE). Toto označení je podporováno skutečností, že Kongres autorizoval jejich vznik a stanovil jejich úkoly zaměřené na službu veřejnosti. Fannie Mae byla vyjmuta ze státních a lokálních daní (jiných než daně z nemovitostí) a nepodléhala registraci cenných papírů u SEC ani vykazovacím požadavkům SEC platným pro veřejné společnosti. Do roku 2002 Fannie Mae ani Freddie Mac nemusely oznamovat své finanční výsledky americké SEC. GSE mají podporovat přístup Američanů k hypotékám. Fannie Mae deklarovala, že jejím předmětem je americký sen, neboť vlastnictví domů je snahou každé americké rodiny.

Na konci roku 2001 měl Fannie Mae koupenou každou čtvrtou existující hypotéku. Ke stejnému datu jeho hypoteční portfolio činilo 1559 mld. USD a objem vydaných cenných papírů zajištěných hypotékami dosáhl 859 mld. Kč. Fannie Mae a Dreddie Mac celkem vlastní asi 45 % všech soukromých hypoték o jmenovité hodnotě asi 3500 mld. USD. Obě společnosti jako celek jsou druhým největším emitentem dluhopisů po americké vládě. Fannie Mae je třetí největší americká finanční společnost po Citigroup a.J.P.Morgan & Chase. Protože ztráty z těchto hypoték (morálka dlužníků ve splácení hypoték je v USA špatná) byly přeneseny z úvěrových institucí na GSE, tyto úvěrové instituce silně uvolnily úvěrový proces. Bylo jim totiž známo, že hypotéky opět převedou na GSE. Toto je jeden z klíčů k pochopení nadměrného úvěrování v USA.

Nadměrné úvěrování v USA

Fannie Mae a Freddie Mac každým rokem zvyšují objemy koupených hypotečních úvěrů. Zvyšují také limity jednotlivých hypotečních úvěrů,. V roce 2006 limit na rodinný dům již činil 417 000 USD a limit na čtyřrodinný dům 801 950 USD. Kromě toho americké úvěrové instituce stále více poskytují nové druhy hypotečních úvěrů. Jejich společným znakem je, že se zvyšuje dostupnost hypotečních úvěrů i chudším osobám, což s sebou nese vysoké úvěrové rizik a vysoké úvěrové ztráty. Na hypotéky dosáhne víc osob. Společným znakem všech nových druhů hypoték je, že se u nich již při jejich poskytnutí předpokládá, že je dlužník nikdy nesplatí. Příkladem jsou následující hypoteční úvěry.

- Pouze úroková hypotéka, u které prvních 3 až 10 let dlužník platí pouze úroky a nesplácí jistinu. Problémem je, že následné zvýšení plateb o splátku jistiny není běžný dlužník schopen unést. V roce 2004 nově poskytnuté hypotéky tohoto druhu představovaly již 23 % všech nově poskytnutých hypoték.

- Flexibilní hypotéka, u které dlužník sám rozhoduje, kolik bude platit (úroky a jistinu, pouze úroky či dokonce nižší částku než pouze úroky). V případě, že dlužník platí částku nižší než pouze úroky, hodnota dluhu stále roste a dlužník může časem dlužit více, než je hodnota celého domu.

- 40letá pevná hypotéka, u které splatnost činí 40 let místo obvyklých 15 či 30 let.

- Zádová hypotéka, u které si dlužník na základě první hypotéky může vzít druhou hypotéku. První hypotéka běžně představuje 80 % kupní ceny nemovitosti a druhá 10-15 % kupní ceny nemovitosti, což znamená, že počáteční platba se snižuje na 5-10 % kupní ceny. Úroková míra druhé hypotéky je vyšší než standardní úroková míra první hypotéky. Tímto způsobem se dlužník může vyhnout pojištění hypotéky.

- Hypotéka bez dokumentů či s malým rozsahem dokumentů, u které dlužník nemusí dokazovat úroveň příjmů. Rizikem je, že si dlužník půjčí více, než kolik je schopen splácet.

Příště: Cenné papíry zajištěné hypotékami a jejich charakteristiky

Úryvek je z knihy "Deriváty, hedžové fondy, offshorové společnosti", autor Josef Jílek, vydané nakladatelstvím Grada Publishing v roce 2006, více informací naleznete na http://www.grada.cz