Finanční krize se nemovitostem nevyhýbá

Mnoho lidí v Německu si od investice do nemovitosti slibuje nepatrné riziko a uspokojivý vývoj hodnoty investice. Mluví se o betonovém zlatě a domech snů. Ale i syn se mohou “prasknout” – to mají společné s mýdlovými bublinami. A nemovitosní krize v USA působivě ukazuje, jak rychle se betonové zlato může roztavit.

Nyní to rozhodně není poprvé, co ekonomické problémy vyrůstají z nemovitostní krize – při krizi úspor a úvěrů to bylo také tak, začalo tím japonské ztracené desetiletí a i ve východním Německu se příliš stavělo, než se hodnota nemovitostí propadla a klesající stavební výkon brzdil ekonomický růst.

Proč je tomu tak? Oproti široce rozšířenému názoru nejsou investice do nemovitostí prosté rizika. Existují specifická rizika spojená s nemovitostmi jako například riziko spojené s lokalitou. Mnoho lidí kupuje své nemovitosti ne v nepřímých investičních produktech, ale raději se vším všudy. To zpravidla vyžaduje vysoký podíl cizího kapitálu, takže se přidává úrokové riziko. Státní podpůrná opatření nejsou nakonec kvůli vysoké částce financování tak vítaná. U politiků jsou oblíbená, protože mohou přinejmenším dočasně potěšit mnoho voličů.

Pouhá velikost třídy investic do nemovitostí – přece jen připadá přes 80 % reálných aktiv ekonomiky na stavby – se konečně postará o to, že malé, jednotlivé problémy mohou rychle přerůst v enormní břímě. To vše nebylo u aktuální krize zásadně jiné než u předchozích nemovitostních krizí. Nová je ovšem dimenze, silnější mezinárodní propojení produktů kapitálového trhu a globální symetrie událostí.

Média se zaměřují na trhy s bydlením v USA. Ale nejen domy v San Franciscu, Miami nebo Las Vegase byly nadhodnoceny. Ceny domů rostly příliš rychle i ve Španělsku, Irsku, Velké Británii nebo Francii. A v případě Irska a Španělska se také postavilo příliš mnoho nových. Na co se nejčastěji zapomíná: Také na mnohých trzích s kancelářemi vzrostly do konce roku 2007 prodejní ceny podstatně rychleji než nájmy, výnosy z pronájmů klesly částečně pod výnosy bezpečných státních dluhopisů.

Silný růst výnosů z nájmů

Počáteční výnosnost “top” objektů, v %

To je ale minulost. Jaké budou další měsíce? Podle mého názoru jsou důležité tři body:

1. Na začátek dobrá zpráva. Pro německý trh s bydlením je možno vyhlásit konec poplachu. Ceny v posledních letech stagnovaly. Kde se žádná bublina nevytvořila, nemůže ani prasknout. Navíc bylo v minulých letech dokončeno sotva více než 200.000 bytů za rok. Ze strany nabídky tedy rovněž nehrozí žádné potíže. Přirozeně recese postihne i německý trh s bydlením. S plošnými poklesy cen však nelze počítat. Pravděpodobně budou ceny domů opět stagnovat.

2. Recese ovšem silně zatíží trh s komerčními nemovitostmi v západní Evropě a USA. Důležitá odvětví omezují výrobu, finanční odvětví se musí znovu najít... na všech důležitých trzíchs kancelářskými prostory v Evropě a Americe bude klesat obsazenost, prázdná místa budou přibývat a ceny nájmů budou klesat. V mnohých městech by mohly ceny „špičkových“ nájmů v příštích letech dvoumístně poklesnout. V Londýně, Paříži či Madridu ceny dokonce tato očekávání již částečně předjímaly. Zvláštní, svébytná „německá cesta“ (podobná jako u trhu s bydlením) je nepravděpodobná. I zde budou ceny pronájmů kanceláří výrazně klesat. V každém případě bude změna nepatrnější než v důsledku poslední recese. Za prvé ležela dosažená úroveň nájemného jasně pod nejvyššími hodnotami dot-com éry. Za druhé dostatek volných prostor brání tomu, aby byly zahájeny rozsáhlé spekulativní stavební projekty.

3. Musíme počítat s cenovými korekcemi na ostatních trzích. To platí i pro východní Evropu, především Rusko. Všude tam, kde očekávání dlouhodobě vysokých cen ropy vedlo k nemovitostem snů, se musí projevit cenové korektury a klesající čísla dokončených staveb. A nakonec – čím nižší budou odhady míry růstu malých a velkých tygrů a draků Asie, tím více se odrazí i v cenách nemovitostí. Všechny tyto trendy budou umocněny tím, že transakce s velkým množstvím cizího kapitálu ustanou. Objem transakcí – i u komerčních nemovitostí – bude celosvětově ještě dále klesat. Někteří účastníci trhu budou muset nedobrovolně nabídnout nemovitosti. Ceny zůstanou při klesajících nájmech tudíž pod tlakem.

Existují ale ještě významné zatěžující faktory. Je správné, že každá nemovitostní krize také jednou skončí a že by se člověk včas měl vrátit na trhy. Protože však teprve stojíme na začátku poklesu zaměstnanosti, protože ještě přesně neznáme architekturu finančního trhu budoucnosti, protože ještě na žádném trhu nevidíme trvalé normalizování situace, může člověk klidně s opětovných vstupem ještě pár měsíců počkat. A když dostatečně mnoho účastníků trhu upadne do zimního spánku, lze od půlky/konce roku 2009 zase snít o nemovitosti, neboť potom se jistě mnohde objeví znovu snové vstupní ceny, obzvláště pro investory s velkým vlastním kapitálem.

Tobias Just

www.dbresearch.com