ECM: dobrovolná nabídka převzetí

ECM Group N.V. dnes oficiálně v Hospodářských novinách zveřejnila dobrovolnou nabídku převzetí týkající se ECM Real Estate Investments A.G. (ECM REI), s jejíž akciemi se obchoduje na pražské burze. Nabídková cena činí 303 Kč za akcii a nabídka je platná do 12. prosince. Nabídka může být prodloužena či zkrácena a nabídková cena může být změněna jen směrem nahoru.

Účelem nabídky je stabilizace akcionářské struktury (zvýšení podílu hlavního akcionáře) s cílem získat snazší přístup k financování, dále ochránit ECM REI před případným převzetím třetí osobou, která by vedla ke zhoršení podmínek financování (v případě získání kontroly třetí osobou by korporátní dluhopisy musely být splaceny za 125% nominální hodnoty). Bylo také sděleno, že s ohledem na celoevropský útlum dluhového financování bude ECM Group usilovat o další navýšení základního kapitálu úpisem nových akcií.

Pozn.: ECM Group po IPO (2006) drželo 55,53% podíl v ECM REI (po započítání realizace nadalokační opce), když postupně svůj podíl snížilo na současných 30,33%. Snížení podílu bylo částečně způsobeno vydáním nových akcií (640 tisk. akcií). Kdybychom vzali v úvahu absolutní čísla, pak ECM Group nyní vlastní o 36% akcií méně, než tomu bylo po IPO (pokles z 2 144 970 akcií na 1 365 802 akcií).

ECM Group má právo odvolat nabídku v následujících případech: i) závěrečný kurz akcií v průběhu platnosti nabídky poklesne na nebo pod 224 Kč nebo naopak vzroste na nebo nad 330 Kč; ii) bude jiným navrhovatelem zveřejněn záměr a/nebo rozhodnutí učinit konkurenční nabídku převzetí; iii) bude učiněna konkurenční nabídka převzetí; iv) ECM REI přijme protiopatření ke zmaření či zkomplikování dosažení cíle ECM Group.

V nabídkovém procesu vystupuje jako agent J & T Banka, a.s., která zároveň poskytne ECM Group financování formou úvěrového rámce ve výši 1 mld. Kč. Tento limit, který by umožňoval odkoupit cca 73% všech akcií, by plně postačil k tomu, aby ECM Group (30% podíl v ECM REI) odkoupila podíly od všech minoritních akcionářů a získala tak 100% kontrolu nad společností, což ale považujeme za nepravděpodobné.

Z fundamentálního hlediska a vzhledem k poslední známé hodnotě NAV (cca 1400 Kč na akcii) se nám nabídková cena jeví jako neatraktivní. Nabídková cena je zároveň o 31% nižší než je průměrná cena akcie v období šesti měsíců před dnem rozhodnutí o učinění nabídky (20. října).

Na druhou stranu současný negativní sentiment vůči realitním společnostem tlačí ceny jejich akcií stále níže, což se odráží ve vysokém diskontu vůči NAV (60-90%). Obavy investorů o likviditu developerských společností spolu s ochlazujícím se fundamentem realitního trhu patrně dále budou nepříznivě působit na cenu realitních titulů. Proto nelze vyloučit, že návrat akcií do růstového trendu bude nějakou dobu trvat, a tak pohled investorů by měl proto být dlouhodobý. Navíc v budoucnu může potenciální úpis nových akcií částečně rozředit stávající akcionáře (ECM REI může na základě programu navyšování kapitálu může během následujících tří let vydat až 860 tis. akcií; 19% současného počtu 4,5 mil. akcií).

Nyní nabídková cena poskytuje určitou oporu pro cenu akcií ECM REI (ale časově omezenou po dobu platnosti nabídky). Momentálně bychom spíše radili zaujmout vyčkávací pozici, protože k nabídce by se mělo vyjádřit i ECM REI poté, co se sejde její představenstvo (prozatím doporučili akcionářům nečinit žádnou akci). Členem představenstva je i Milan Janků, který zároveň 100% ovládá ECM Group, což může vyvolávat i obavy investorů o střet zájmů. Domníváme se, že představenstvo by nabídku nemělo doporučit, jelikož v září komentovalo nedávný pokles ceny akcie jako přehnaný s tím, že neodráží hodnotu společnosti (významný diskont k NAV).