ECM: výsledky za 9M09 bez výrazného překvapení; prodej některých aktiv na spadnutí

Shrnutí

Dnes po zavření trhu zveřejnila společnost ECM hospodářské výsledky za 9M09, které nepřinesly výrazné překvapení, a proto je hodnotíme neutrálně. Společnost oznámila, že v blízké době by mělo dojít k prodeji některých aktiv.

Čisté výnosy z pronájmu a ostatní výnosy vzrostly o 41% na 11,8 mil. EUR (8,4 mil. EUR za 9M08) a byly mírně vyšší než náš odhad 11,2 mil. EUR. Růst výnosů byl způsoben vyšší obsazeností projektu City Tower a růstem servisních poplatků z facility managementu. Ztráta z přecenění investičního majetku dosáhla 1,7 mil. EUR (+3,5 mil. EUR za 9M08), což zhruba odpovídá výsledku za 1H09 (-1,0 mil. EUR). Přecenění portfolia probíhá pololetně, a tak tato položka nepřináší novou informaci. Administrativní náklady se snížily o 14% r/r na 9,2 mil. EUR (vliv úsporných opatření) a byly zhruba v souladu s naší projekcí 8,9 mil. EUR. Efekt úsporných opatření by měl plně projevit ve 2H09.

Na provozní úrovni byla dosažena ztráta 5,8 mil. EUR (-4,4 mil. EUR za 9M08), která byla nižší než náš odhad provozní ztráty (-7,8 mil. EUR). Rozdíl oproti očekávání je způsoben pozitivním překvapením v položce čisté ostatní provozní náklady. Ztráta na provozní úrovni vyplývá ze zaúčtování jednorázových opravných položek ve výši 6,9 mil. EUR. Ve 3Q09 byl zaznamenán provozní zisk 2,4 mil. EUR (oček. 0,3 mil. EUR), který byl pozitivně ovlivněn opatřeními na úsporu nákladů a ostatními provozními výnosy.

Finanční náklady nepatrně vzrostly na 23,9 mil. EUR (+2% r/r; 23,4 mil. EUR za 9M08) a byly zhruba v souladu s naším očekáváním (23,1 mil. EUR). Čistá ztráta dosáhla 29,1 mil. EUR (-21,8 mil. EUR za 9M08) a byla mírně vyšší než náš odhad ztráty 27,7 mil. EUR. Pozitivní překvapení na provozní úrovni bylo více než kompenzováno mírně vyššími než očekávanými finančními náklady a vyšší než očekávanou ztrátou u společných podniků v Číně. Ve 3Q09 to byla čistá ztráta 9,4 mil. EUR (-1,4 EUR/akcie; oček. -8,0 mil. EUR).

Na konferenčním hovoru společnost sdělila, že v současné době intenzivně jedná s potenciálními investory ohledně prodeje některých aktiv, které by se mohly uskutečnit v řádu dnů či týdnů. Jak jsme již dříve předpokládali, jedním z důvodů prodeje aktiv je snaha splnit smluvní podmínky u dluhopisů, aby nedošlo k předčasnému splacení dluhopisů. Při pololetních výsledcích společnost hovořila o záměru prodat vybraná aktiva kvůli uvolnění významné části vlastního kapitálu. Riziko předčasného splacení dluhopisů vidíme jako hlavní důvod prodeje aktiv.

Výsledky hospodaření za rok 2009 by měly být zveřejněny koncem dubna 2010 a budou zahrnovat i přecenění portfolia za 2H09. Pokud by ceny komerčních nemovitostí dále klesaly, pak by se to nepříznivě odrazilo ve výsledku hospodaření, příp. NAV na akcii.

Analýza

Čisté výnosy z pronájmu a ostatní výnosy vzrostly o 41% na 11,8 mil. EUR (8,4 mil. EUR za 9M08) a byly mírně vyšší než náš odhad 11,2 mil. EUR. Růst výnosů byl způsoben vyšší obsazeností projektu City Tower a růstem servisních poplatků z facility managementu. Hrubé příjmy z pronájmu se zvýšily na 10,0 mil. EUR (+21% r/r; oček. 9,9 mil. EUR) a servisní poplatky na 18,0 mil. EUR (+13% r/r; oček. 17,2 mil. EUR). Provozní náklady vztahující se k nemovitostem klesly na 14,4 mil. EUR (-5% r/r; oček. 14,4 mil. EUR). Pozitivní překvapení plynulo z položky servisních poplatků.

Ztráta z přecenění investičního majetku dosáhla 1,7 mil. EUR (+3,5 mil. EUR za 9M08), což zhruba odpovídá výsledku za 1H09 (-1,0 mil. EUR). Přecenění portfolia probíhá pololetně, a tak tato položka nepřináší novou informaci.

Administrativní náklady se snížily o 14% r/r na 9,2 mil. EUR (vliv úsporných opatření) a byly zhruba v souladu s naší projekcí 8,9 mil. EUR. Efekt úsporných opatření by měl plně projevit ve 2H09. Čisté ostatní provozní náklady činily 6,1 mil. EUR (5,9 mil. EUR za 9M08) a byly nižší než naše očekávání 8,2 mil. EUR. Rozdíl plyne zejména z vyšších než očekávaných ostatních výnosů (4,8 mil. EUR vs. oček. 3,3 mil. EUR). Již z výsledků za 1H09 je známo, že v rámci ostatních provozních nákladů společnost vykázala snížení hodnoty (impairment) rozpracovaných projektů (4,5 mil. EUR) a opravné položky k hmotnému majetku ve výši 2,4 mil. EUR. Tyto jednorázové položky představují dohromady 6,9 mil. EUR (za 9M08 to bylo 5,8 mil. EUR).

Na provozní úrovni byla dosažena ztráta 5,8 mil. EUR (-4,4 mil. EUR za 9M08), která byla nižší než náš odhad provozní ztráty (-7,8 mil. EUR). Rozdíl oproti očekávání je způsoben pozitivním překvapením v položce čisté ostatní provozní náklady. Ztráta na provozní úrovni vyplývá ze zaúčtování jednorázových opravných položek ve výši 6,9 mil. EUR. Ve 3Q09 byl zaznamenán provozní zisk 2,4 mil. EUR (oček. 0,3 mil. EUR), který byl pozitivně ovlivněn opatřeními na úsporu nákladů a ostatními provozními výnosy.

Finanční náklady nepatrně vzrostly na 23,9 mil. EUR (+2% r/r; 23,4 mil. EUR za 9M08) a byly zhruba v souladu s naším očekáváním (23,1 mil. EUR). Úrokové náklady se zvýšily o 10% r/r na 19,8 mil. EUR (18,1 mil. EUR za 9M08) a překonaly náš odhad 18,2 mil. EUR. Ostatní finanční náklady (kurzový vliv) dosáhly 5,0 mil. EUR (oček. 6,0 mil. EUR).

Podíl na ztrátě přidružených společností a společných podniků (projekty v Číně, ve kterých ECM drží 37% podíl) představoval 4,4 mil. EUR (oček. -1,9 mil. EUR). Ztráta před zdaněním vzrostla o 23% r/r na 34 mil. EUR (oček. -32,9 mil. EUR), daňový kredit byl 5,9 mil. EUR (oček. 6,1 mil. EUR). Čistá ztráta dosáhla 29,1 mil. EUR (-21,8 mil. EUR za 9M08) a byla mírně vyšší než náš odhad ztráty 27,7 mil. EUR. Pozitivní překvapení na provozní úrovni bylo více než kompenzováno mírně vyššími než očekávanými finančními náklady a vyšší než očekávanou ztrátou u společných podniků v Číně. Ve 3Q09 to byla čistá ztráta 9,4 mil. EUR (-1,4 EUR/akcie; oček. -8,0 mil. EUR).

IFRS, kons. (tis. EUR)

9M09

r/r

9M08

eAFT

Výnosy z pronáj. a ost. výnosy

11 770

41%

8 373

11 181

Zisk z přecenění inv. majetku

-1 687

n.a.

3 527

-976

Provozní výsledek

-5 763

32%

-4 369

-7 849

Finanční náklady

23 894

2%

23 356

23 119

Ztráta před zdaněním

-34 011

23%

-27 699

-32 916

Čistá ztráta po minoritách

-29 101

34%

-21 768

-27 675

Ztráta na akcii (EUR)

-4,2

-12%

-4,8

-4,0

Zdroj: ECM, ATLANTIK FT

Další informace

Na konferenčním hovoru společnost sdělila, že v současné době intenzivně jedná s potenciálními investory ohledně prodeje některých aktiv, které by se mohly uskutečnit v řádu dnů či týdnů. Jednání s investory (z ČR i ze zahraničí) jsou totiž v pokročilé fázi. Jak jsme již dříve předpokládali, jedním z důvodů prodeje aktiv je snaha splnit smluvní podmínky u dluhopisů (např. maximální hodnota zadluženosti: 65% celkových aktiv), aby nedošlo k předčasnému splacení dluhopisů. Při pololetních výsledcích společnost hovořila o záměru prodat vybraná aktiva kvůli uvolnění významné části vlastního kapitálu. Riziko předčasného splacení dluhopisů vidíme jako hlavní důvod prodeje aktiv. ECM dále řeklo, že investoři ze západní Evropy se v rámci regionu střední a východní Evropy zajímají nejvíce o Českou republiku a Polsko.

Výsledky hospodaření za rok 2009 by měly být zveřejněny koncem dubna 2010 a budou zahrnovat i přecenění portfolia za 2H09. Pokud by ceny komerčních nemovitostí dále klesaly, pak by se to nepříznivě odrazilo ve výsledku hospodaření, příp. NAV na akcii.