Situace se začíná dramaticky měnit

V uplynulých letech jsme byli svědky enormního nárůstu cen nemovitostí a to až do úrovně, kdy si pořízení nemovitosti k bydlení mohla dovolit jen movitější část populace. Průměrný člověk už na cenu průměrné nemovitosti nedosáhl ani s maximálním využitím hypotečního úvěru. Ceny byly hnány prudce vzhůru nejen převisem poptávky nad nabídkou, ale i samotnými realitními kancelářemi, které prostě využívaly toho, že prakticky každá nemovitost si dříve či později našla svého kupce.

Situace se teď ale dramaticky mění. Ekonomika v následujících měsících zaznamená určité oslabení. Pokles cenové hladiny nemovitostí je prakticky neodvratitelný. Optimistické výhledy se pohybují v řádu jednotek procent, zatímco ty pesimistické jsou v intervalu 20% a 40% poklesu z cenové hladiny závěru loňského roku. Hlavním faktorem bude délka trvání současné pandemie nového typu koronaviru a následně délka období, během kterého se ekonomika bude z této situace vzpamatovávat.

Prvním negativním faktorem je pokles poptávky z důvodu nižší kupní síly. Druhým negativním faktorem je zvýšená úroveň nabídky ze strany prodejců, kteří vyčkávali s prodejem co možná nejdéle, až k dosažení určitého "dlouhodobého maxima". Toho bylo již dosaženo. Dalším faktorem bude postupné snižování cen nájemného. Řada nájemníků si v nejbližších letech nebude moci dražší nájemné dovolit. Buď tedy vyjednají s pronajímatelem snížení ceny nájemného, nebo se přesunou do levnějšího bydlení. Posledním důležitým faktorem bude role realitních kanceláří. Doposud jejich snaha o maximalizaci ceny za účelem získání co nejvyšší provize tlačila ceny vzhůru. Teď se ale situace otočila a realitní kanceláře budou tlačit spíš na nižší prodejní cenu, jen ať se nemovitost prodá, a realitní kancelář se tak udrží v chodu. S určitou pravděpodobností lze očekávat přetlak nabídky nad poptávkou na nemovitostním trhu, který výrazně snižuje cenovou hladinu.

Banky budou zřejmě zpočátku vstřícnější při poskytování hypotečních úvěrů, ale ani banky nechtějí podstupovat zbytečné riziko, protože i ony jsou si vědomy blížícího se poklesu cenové hladiny na nemovitostním trhu. Dojde tedy zřejmě k požadavku na vyšší procentuální účast na pořizovací ceně nemovitosti na straně kupujícího.

Hypoteční úvěry tedy mohou být v budoucnu levné, ale je pravděpodobné, že výše úvěru bude dosahovat jen např. 50 % nebo 60 % ceny pořizované nemovitosti. To bude ale pro určitou část populace nedostupné. Zájemci o pořízení nového bydlení formou nákupu se tak mohou těšit na postupné snižování prodejních cen. Na druhou stranu však budou muset počítat z větším podílem vlastních financí na pořizovací ceně nemovitosti.

Petr Pelc, CYRRUS

Názory expertů na budoucí vývoj na vybraných zahraničních trzích sledovaný prostřednictvím indexů a porovnání s českým kapitálovým trhem (PX) v horizontu jednoho měsíce a půl roku, v týdnu od 20. 4. 2020.

Hodnocení v tomto týdnu provedli:

Jan Němeček - BH Securities

Petr Pelc - CYRRUS

Libor Stoklásek - GRANT CAPITAL

Jiří Zendulka - Kurzy.cz

Aleš Charvát - UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia

Jaroslav Brychta - X-Trade Brokers

Tabulky obsahují souhrn odhadů expertů v seznamu. Sloupec "Aktuální hodnota" uvádí hodnotu sledovaných indexů (páteční uzavírací hodnota), ze které při svých odhadech experti vycházeli. S touto hodnotou budou odhady expertů po uplynutí období jednoho či šesti měsíců porovnávány pro vyhodnocení úspěšnosti. "Medián" je číslo, které leží uprostřed podle velikosti uspořádaného souboru odhadů a "Interval odhadů" uvádí minimální a maximální odhad souboru. Sloupce "Růst/Pokles" udávají počet expertů předpokládajících, že index v uvažovaném období vzhledem k aktuální hodnotě vzroste nebo poklesne.

Pozn.: Odhady mají formu nezávazných názorů s ohledem na předpokládaný vývoj v příštím jednom měsíci a půl roce. Skutečnost se však může velmi podstatně lišit od odhadu expertů. Experti ani Kurzy.cz nepřebírají žádnou zodpovědnost za tyto odlišnosti.