Zvrácení překotného růstu v období ekonomické krize se nenaplnilo

Současný rychlý vývoj růstové křivky cen realit na domácím trhu je pro řadu pozorovatelů těžko uchopitelný. Původní očekávání zvrácení překotného růstu v období ekonomické krize způsobené pandemií se nenaplnilo. Řada ekonomů sice předpovídala nástup dlouho očekávaného oslabení cenové hladiny předražených nemovitostí na domácím trhu, k té však překvapivě nedošlo. Akt pořízení nemovitosti se zcela odklonil od původního přirozeného záměru zajištění vlastního bydlení v dlouhodobém horizontu. Aktuální složitá tržní situace proměnila vlastnictví nemovitosti v investici. Stále větší procento kupujících jsou investoři nebo spekulanti. Princip je velmi jednoduchý. Trvale rostoucí trend nemovitostí na domácím trhu přináší výrazný potenciál zhodnocení realitní investice. Pokud ani pandemie tento trend nezastavila či nezpomalila, je vysoký předpoklad, že ke změně nedojde ani v nejbližších obdobích.

Ve srovnání s ostatními investicemi, reality nabízejí pevnou růstovou křivku, nízkou volatilitu a velmi malé riziko změny růstového trendu v krátkodobém horizontu. Část populace se sice nad rostoucími, téměř "astronomickými" cenami realit podivuje, většina trhu však podporuje pokračující růst. Pokles si mohou přát jen potenciální kupci, kteří hledají vlastní bydlení. Na druhé straně jsou však stávající majitelé nemovitostí, developeři, spekulativní investoři, nemovitostní fondy, banky a ostatní úvěrové instituce. Ti všichni mají zájem na dalším růstu nemovitostní křivky. Vzhledem k tomu, že cenu udává v tomto případě prodávající, nelze očekávat výrazné změny v posilování cen nemovitostí.

Stále se posouvá hladina dostupnosti pořízení nemovitosti pro běžného spotřebitele. Pro průměrnou domácnost dnes představuje vidina pořízení nemovitosti doživotní závazek spojený s vysokou mírou rizik. Reality se tak staly předmětem investic a spekulací a nahradily původní účel běžného bydlení pro retailovou populaci. Jedním z faktorů, který překotný růst cen realit umocňuje je i rostoucí cena nájmů. Právě zde je ale jisté možné riziko změny v budoucnosti. Na určité úrovni hladiny nájmů lze předpokládat snížení zájmu či přímo nedostupnost ze strany nájemců. Může dojít i k určitým řízeným regulacím nájmů. Díky tomu může poklesnout atraktivnost realit jako investice. S tím je spojené i riziko zpomalení, či zastavení dalšího růstu cen nemovitostí. Investoři pak mohou přeskupit své finance do výnosnějších aktiv a opustit realitní trh. Teprve pokles zájmu spekulativních investorů může způsobit dlouho očekávané zastavení růstu realit a potenciální pokles k realistickým cenám. Tento stav však nenastane v nejbližších měsících, pokud vůbec nastane. Nadále tedy platí, že reality na domácím trhu patří mezi nejatraktivnější investiční příležitosti. Zatím není důvod k obavám z "přepálených" cen. Ty působí hrozivě ve srovnání s cenami historickými. Doba se ale velmi rychle mění a ceny jsou dnes prostě jinde, než byly před lety. Vězme tedy, že na trhu nemovitostí bude stéle dráž, mnohem dráž.

Petr Pelc, CYRRUS

Názory expertů na budoucí vývoj na vybraných zahraničních trzích sledovaný prostřednictvím indexů a porovnání s českým kapitálovým trhem (PX) v horizontu jednoho měsíce a půl roku, v týdnu od 10. 5. 2021.

Hodnocení v tomto týdnu provedli:

Jan Němeček - BH Securities

Petr Pelc - CYRRUS

Marco Marinucci - Generali Investments CEE, investiční společnost

Libor Stoklásek - Imperial Finance

Jiří Zendulka - Kurzy.cz

Aleš Charvát - UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia

Tabulky obsahují souhrn odhadů expertů v seznamu. Sloupec "Aktuální hodnota" uvádí hodnotu sledovaných indexů (páteční uzavírací hodnota), ze které při svých odhadech experti vycházeli. S touto hodnotou budou odhady expertů po uplynutí období jednoho či šesti měsíců porovnávány pro vyhodnocení úspěšnosti. "Medián" je číslo, které leží uprostřed podle velikosti uspořádaného souboru odhadů a "Interval odhadů" uvádí minimální a maximální odhad souboru. Sloupce "Růst/Pokles" udávají počet expertů předpokládajících, že index v uvažovaném období vzhledem k aktuální hodnotě vzroste nebo poklesne.

Pozn.: Odhady mají formu nezávazných názorů s ohledem na předpokládaný vývoj v příštím jednom měsíci a půl roce. Skutečnost se však může velmi podstatně lišit od odhadu expertů. Experti ani Kurzy.cz nepřebírají žádnou zodpovědnost za tyto odlišnosti.