Investice do bydlení versus do akcií

Podíváme-li se dlouhodobé trendy cen bydlení (viz minulý článek zde a obrázek níže), nevypadá bydlení obývané vlastníkem v porovnání s akciovým trhem jako dobrá dlouhodobá investice: přes občasnou volatilitu nepřinesly nemovitosti dlouhodobým investorům prakticky žádné kapitálové zisky. Musíme však vzít v úvahu určitou implicitní dividendu, jíž se dostává vlastníkům nemovitosti, tj. hodnota přístřeší a dalších služeb, které domov poskytuje. Tyto dividendy nepodléhají zdanění.

Obrázek 2-3 Ceny nemovitostí v různých světových městech, čtvrtletně, 1983–2004

Vlastnictví nemovitosti versus pronájem

Často se (správně) říká, že vlastnictví nemovitostí je daňově výhodnější než její pronájem. Pokud by si sousedé vyměnili své identické byty a navzájem si platili nájem (ve stejné výši), byla by tato transakce z ekonomického pohledu zcela bezvýznamná, ale znamenala by zdanění: neboť příjmy z pronájmu by podléhaly dani, ale náklady na nájem by nebylo možno od nich odečíst. Z tohoto důvodu se doporučuje raději koupit než pronajímat si nemovitost, ve které bydlíme.

Dalším důvodem, proč raději koupit než pronajímat, je skutečnost, že pronájmy v sobě nesou problémy určitého morálního hazardu: nájemce lze jen stěží dostatečně motivovat, aby nemovitost udržoval jako vlastník. Problém morálního hazardu se pak odráží jak ve vyšším nájemném, tak v omezení některých práv vlastních majiteli domu, například neprovádět určité aktivity nebo zákaz stavebních úprav.

Bohužel neexistuje žádné přesné měřítko nezdanitelné implicitní dividendy, které vlastní bydlení poskytuje ve formě různých výhod, jež by bylo možno srovnat s dividendou akcií (ve většině případů zdanitelnou); rovněž neexistuje nějaká přesná míra nákladů na údržbu, o kterou je dividendu z bydlení nutno snížit. Vlastně by ani nemohlo existovat nějaké přesné měřítko implicitní dividendy z bydlení, neboť neexistuje způsob, jak ocenit psychický užitek, jehož člověk dosahuje bydlením ve vlastní nemovitosti, nebo psychický náklad spojený s nutností se o nemovitost starat. Tento psychický užitek nelze substituovat nájemným, které by bylo možné z nemovitosti účtovat, neboť nájemci jsou většinou lidé z podstatně odlišných poměrů.

Vlastníci domu mohou měnit svůj pohled na velikost psychického užitku ze dne na den. Tyto psychické dividendy navíc nejsou přímo úměrné ceně, kterou majitel za byt či dům zaplatil, jako je tomu v případě akcií; pokud si někdo pořídí více nemovitostí, než potřebuje, může realizovat negativní psychickou dividendu z údržby příliš mnoha majetků.

Skutečně tedy není způsob, kterak autoritativně rozlišit, která z investic je historicky lepší, zda akcie nebo bydlení. Odpovědi budou u každého jiné a v konečném důsledku závisí na vkusu a okolnostech. Ale individuální vlastníci nemovitostí nemají v tomto ohledu jasno a čas od času mění své názory ohledně výhod investování do bydlení.

Úryvek je z knihy "Investiční horečka: iracionální nadšení na kapitálových trzích", autor Robert J. Shiller, vydané nakladatelstvím Grada Publishing. Více informací naleznete na http://www.grada.cz