Nemovitosti a jiné bubliny: historie a současnost

Společně s mým výzkumným asistentem jsme objevili určitá vodítka ukazující na povahu smýšlení veřejnosti ohledně spekulace s nemovitostmi, měnící se v průběhu let. Tyto změny jsme si potvrdili i četbou zpráv o realitním trhu v tehdejších anglicky

psaných novinách a časopisech (od konce 19. století). Po posledních desetiletích 20. století jsme nenašli prakticky žádné zprávy o čemkoliv, co by mohlo být považováno za národní bublinu v cenách bydlení. O fenoménu, který dnes nazýváme iracionální exuberancí, se hovořilo jen velice málo nebo vůbec.

K popisu situací na trhu bydlení v průběhu 20. století bylo často užíváno slovo boom, ale častěji se vztahovalo k popisu boomu stavebního průmyslu (měřeno počtem nově dokončených bytů). Ani studie ekonomů, jež se zabývaly situací celonárodního trhu bydlení, nezmiňovaly v této souvislosti bubliny či spekulace nijak často. Místo toho zde panovala jednoznačná tendence akcentovat jako konečný determinant cen nemovitostí stavební náklady. Články často hovořily spíše o nedostatku bytů či domu k prodeji než o růstu cen.

Média a téma bydlení v historii

Je pozoruhodné, že před posledními dekádami 20. století se o cenách domů a nemovitostí na veřejnosti prakticky nediskutovalo. Důkazem toho, nebo možná i jednou z příčin, je skutečnost, že až do roku 1968 nebyly ve Spojených státech pravidelně zveřejňovány cenové indexy současných nemovitostí; v roce 1968 začaly hlavní deníky publikovat medián ceny stávajících nemovitostí – ukazatele vypočteného organizací sdružující podnikatele v oblasti nemovitostí, National Association of Real Estate Boards. Do doby, než jsme společně s Karlem Casem vyvinuli koncem osmdesátých let metodu vážených opakovaných prodejů, jež se stala základem pro odhad indexu cen bydlení ve významných městech Spojených států, které jsme poté publikovali v několika článcích, neexistoval žádný vysoce kvalitní cenový index stávajících nemovitostí. Tuto metodu později převzaly společnosti Fannie Mae a Freddie Mac a rovněž americký regulační úřad pro nemovitosti U. S. Office of Housing Enterprise Oversight a další instituce.

Ve sdělovacích prostředcích nebyly do roku 2000 publikovány ani údaje o poměru ceny k nájemnému (poměr price-rental), ukazateli podobnému poměru P-E, který investoři na akciovém trhu používají pro posouzení podcenění nebo nadhodnocení akciových titulů; v roce 2000 je pro několik zemí zveřejnil časopis Economist. Kvalitní veřejné informace o cenách, tedy informace, které mohou generovat iracionální exuberanci, nebyly ve skutečnosti k dispozici až zhruba do konce 20. století. Předtím novinové zprávy občas hovořily o změnách cen, ale vždy citovaly spíše jen úsměvné důkazy nebo názory realitních makléřů na stávající situaci. Ale i tyto příběhy a zprávy se objevovaly jen zřídka a zjevně odrážely nedostatečný zájem veřejnosti o celonárodní trendy v cenách nemovitostí.

Před rokem 1960 se pozornost veřejnosti věnovaná realitnímu trhu často omezovala pouze na pobouření nad nehoráznými částkami nájemného, které byli pronajímatelé schopni z nájemců vyždímat; úvahami o vývoji cen jednogeneračních domů se téměř nezabývala. Lidé tehdy žili v méně zjevné kapitalistické ekonomice a nebyli vyzbrojeni potřebnými informacemi, aby si uvědomovali, že jejich blahobyt závisí do značné míry na jejich majetku.

Před posledními desetiletími 20. století se místo toho pozornost veřejnosti soustředila na kontrolu nájemného a na družstevní bydlení, kde si skupiny lidí pořizovaly podíly v bytových domech, které jako skupina (družstvo) vlastnily. Z těchto viditelných příkladů vládní či kolektivní intervence do působení tržních sil si lidé patrně představovali, že úřady by určitě zakročily, kdyby se ceny nemovitostí měly vymknout kontrole. I když regulace nájmů a bytová družstva stále fungují, idealistická ideologie, jež stála za jejich vznikem, již většinou vymizela. V posledních desetiletích, kdy se veřejnost při řešení ekonomických problémů mnohem častěji obrací k trhu než k intervencím a regulacím, se objevily mnohem větší obavy ohledně možné nestability cen bydlení, což způsobilo, že ceny jsou v současnosti mnohem náchylnější k odezvám, jež vedou k tvorbě cenových bublin.

Bubliny jsou populární až nyní

Vyhledáváním slov housing bubble (realitní bublina) nebo home price bubble (bublina cen bydlení) v anglicky psaných periodikách na celém světě pomocí vyhledávače Proquest (od roku 1740) a Lexis-Nexis (od roku 1970) bylo zjištěno, že se tyto výrazy prakticky vůbec neobjevovaly až do propadu akciového trhu v roce 1987 (tehdy se již mluvilo o bublinách a v mnoha zemích došlo k cenovým nárůstům), avšak po roce 1987 se tyto výrazy opět z tisku vytratily. Znovu se objevily až koncem devadesátých let a po roce 2000 se jejich používání dramaticky rozšířilo.

Život byl dříve mnohem jednodušší: člověk šetřil a koupil si dům, až přišel správný čas. Počítal s pořízením domu nebo bytu jako s normální součástí svého života a nepomýšlel na to, že by se měl obávat, jak se vyvinou ceny nemovitostí. Narůstající důležitost úlohy spekulativního realitního trhu, jakož i ostatních trhů, změnila naše životy od základů. Cenová aktivita, jež byla dříve jen úzce lokální a omezovala se na události typu výstavby dálnice, kanálů a železnic, přerostla do celonárodního, ba dokonce i mezinárodního měřítka, a je nyní součástí populárních příběhů nové hospodářské éry. Změna chování cen bydlení je znamením měnícího se vnímání hodnoty majetku veřejností, zvyšující se pozornosti věnované spekulativním cenovým pohybům.

Teorie vzniku bublin, jež platí pro akciový i realitní trh a ve své podstatě pro všechny spekulativní trhy, uznává, že na tvorbě bublin se podílí několik faktorů souběžně; tento fenomén nemá jednoduché vtipné vysvětlení. Přesto však i tato teorie pracuje s jednoduchým teoretickým modelem zpětné vazby, jenž je prostým, ale nepostradatelným klíčem k určení dalšího pohybu cen. Bublinám se budeme věnovat v dalších dílech seriálu Investiční horečka.

Úryvek je z knihy "Investiční horečka: iracionální nadšení na kapitálových trzích", autor Robert J. Shiller, vydané nakladatelstvím Grada Publishing. Více informací naleznete na http://www.grada.cz