Vazba mezi akciovým a realitním trhem

Ve Spojených státech existovala historicky velice slabá vazba mezi cenovými změnami na akciovém trhu a cenovými změnami na trhu bydlení, ale že boom trhu bydlení, jenž započal v roce 1998, se objevil jen několik let poté, co začal nejstrmější vzestup akciového trhu v roce 1995. Mezinárodně mají boomy na trhu bydlení tendenci vyvrcholit jen pár let po boomu akciového trhu. To podněcuje úvahy o možnosti existence určité křížové zpětné vazby, tj. zpětné vazby mezi různými trhy navzájem, mezi trhem akciovým a trhem nemovitostí.

S narůstající spekulativností trhu bydlení spojenou se změnami ve společnosti je rovněž pravděpodobné, že v budoucnu bude tato zpětná vazba nabývat na intenzitě. Vlastně není nijak překvapující, že boom trhu bydlení by měl začít několik let po boomu na akciovém trhu. Boom na akciovém trhu má za následek nárůst vědomého bohatství a větší bohatství by mělo povzbudit lidi k utrácení větších částek za bydlení, což následně zvyšuje jeho cenu. Tento efekt může snadno působit se zpožděním několika let, neboť lidem může trvat roky, než učiní rozhodnutí o změně svého bydlení. Avšak představit si model zpětné vazby, ve kterém rostou ceny nemovitostí strmě nahoru, i když se akciový trh propadá, jako tomu bylo v roce 2002, je velice odvážné. Není pravděpodobné, že bychom tento fenomén mohli někdy zcela pochopit.

Jedním z možných vysvětlení by mohla být úvaha, že boom v cenách bydlení, jenž započal ve Spojených státech a v dalších zemích před vrcholem akciových trhů, byl spuštěn v roce 1998 v reakci na boom akciového trhu a poté se zvětšoval skrze svou vlastní smyčku zpětné vazby, i když v mezidobí akciový trh uvadal. Nebo byl boom trhu nemovitostí určitým druhem dlouho opožděné reakce na růst akciového trhu, který se vyvíjel již od roku 1982, neboť pokles trhu po roce 2000 snížil hodnotu akcií jen do určité míry a nadále umožňoval lidem, aby se cítili o mnoho bohatší – i po propadu trhu v roce 2000 – než v roce 1982. Rovněž bychom mohli předpokládat, že boom akciového trhu inicioval určité kulturní změny, jež dokázaly přetrvat i přes pokles firemních zisků, je úzce spjatý s propadem akciového trhu – přes takový pokles firemních zisků, který se přímo nedotkl trhu bydlení.

K těmto možným vysvětlením bychom však měli přidat ještě jedno, které pomůže odkrýt souvislosti mezi souběžným výskytem rychle rostoucích cen bydlení a propadem akciového trhu po roce 2000: totiž že pokles akciového trhu po roce 2000 se podepsal na dalším posilování poptávky po bydlení přesunem nadšení investorů z akciového trhu na trh nemovitostí. Může to sice znít jako vyumělkovaná teorie, ale máme pro ni určité důkazy. V našem dotazníkovém průzkumu mezi lidmi, kteří si v poslední době pořídili nemovitost, provedeného v letech 2003 a 2004, jsme se společně s Karlem Casem přímo ptali majitelů nemovitostí na možnost existence zpětné vazby akciového trhu a trhu bydlení. Na následující otázku jsme obdrželi níže uvedené odpovědi:

Zkušenost s akciovým trhem v posledních letech (zakroužkujte odpověď):

1. mě hodně povzbudila ke koupi nemovitosti 12 %

2. mě do určité míry povzbudila ke koupi nemovitosti 14 %

3. neměla na mé rozhodnutí o pořízení nemovitosti žádný vliv 72 %

4. mě do určité míry odrazovala od koupi nemovitosti 2 %

5. mě hodně odrazovala od koupi nemovitosti 1 %

n = 1 146

V době, kdy byl průzkum prováděn, musela být zkušenost respondentů s akciovým trhem (za několik posledních let) obvykle velice špatná, neboť trh jako celek po roce 2000 zažil strmý pád. Převážná většina respondentů odpověděla, že akciový trh neměl na jejich rozhodnutí o pořízení vlastního bydlení žádný vliv. Ve skutečnosti to není až tolik překvapivé, neboť většina lidí má spoustu osobních důvodů k pořízení vlastního bydlení, které hrají v jejich myslích mnohem prominentnější roli. Co je však na těchto odpovědích zajímavého, je skutečnost, že z těch, kteří odpověděli, že zkušenost s akciovým trhem ovlivnila jejich rozhodnutí o pořízení nemovitosti, naprostá většina připustila, že je tato zkušenost k pořízení vlastního bydlení povzbudila. Ve skutečnosti (při zohlednění chyby v zaokrouhlování v uvedených procentech) se vyslovilo ve smyslu, že je akciový trh povzbudil, více než desetkrát více respondentů než těch, kteří se vyslovili ve smyslu, že je zkušenost s akciovým trhem odradila.

Přímo pod touto otázkou jsme v dotazníku uvedli navazující výzvu: „Vysvětlete svou úvahu.“ Respondenti zde uváděli obsáhlá pojednání, která vysvětlovala jejich odpovědi na předchozí otázku. Právě při četbě těchto komentářů člověk získá skutečný dojem o existenci křížové zpětné vazby mezi cenami akcií a cenami nemovitostí. Níže uvádíme některé vysvětlující komentáře od respondentů, kteří odpověděli, že je akciový trh povzbudil ke koupi nemovitosti:

„Sledoval jsem snižující se hodnotu mých IRA a 401(k). Rozhodl jsem se, že raději budou investovat do nemovitosti.“

„Reality neztrácejí tolik jako akcie.“

„Akcie jsou příliš volatilní, což zvyšuje jejich riziko. Nákupem domu a pozemku si udržím větší investiční hodnotu, neboť pozemek neztrácí v průběhu času na hodnotě opotřebením.“

„Klesající výnosy a obrovské ztráty. Hledal jsem alternativní způsob využití kapitálu.“

„Vlastní bydlení je investicí číslo jedna pro zajištění osobní finanční bezpečnosti. Vše ostatní je až v druhé řadě.“

„Během let 2000–2002 jsme přišli jsme o velkou část penzijních prostředků ve fondech 401(k) a ve fondu Roth IRA. V nemovitostech jsme nikdy nepřišli o peníze.“

„Nemovitosti jsou bezpečnější. Přinejmenším jste vlastníkem nemovitosti. V případě akcií, když ztratíte, nemáte nic.“

Poté, co jsem přečetl mnoho podobných odpovědí, začaly vycházet najevo některé zřetelné vazby. Poklesy akciového trhu po roce 2000 a jeho neschopnost se brzy vzpamatovat většinu investorů naprosto otrávily, což připravilo prostor pro přesun jejich náklonnosti k jinému trhu, trhu, ve který nabývali stále větší důvěru a stále silněji jej považovali za nejlepší investici. Bylo to velice jednoduché: to, co napsali, se zdá být prosté a jednoduše pochopitelné. Tedy skutečně existuje určitá křížová zpětná vazba mezi akciovým trhem a trhem nemovitostí a tato zpětná vazba se musela podílet na nemalé části boomu trhu bydlení, jehož jsme dnes svědky. Tato křížová vazba rovněž napomáhá vysvětlovat mezinárodní povahu realitního boomu, neboť kolaps akciového trhu prodělaly všechny vyspělé ekonomiky, které zažívají boom na trhu bydlení od konce devadesátých let.

Tento zdánlivý důkaz křížové zpětné vazby mezi akciovým a realitním trhem je poněkud křehký, neboť podobná zpětná vazba se nevyskytuje pokaždé, ale je potřeba si uvědomit, že pracujeme na poli společenských věd, nikoliv teoretické fyziky. I když zcela nerozumíme důvodům, proč má zpětná vazba napříč trhy právě tuto formu a proč se její podoba mění v čase, rozhodně jsme se o její existenci něco dozvěděli.

Předchozí díl seriálu: Nemovitosti a jiné bubliny: Historie a současnost

Úryvek je z knihy "Investiční horečka: iracionální nadšení na kapitálových trzích", autor Robert J. Shiller, vydané nakladatelstvím Grada Publishing. Více informací naleznete na http://www.grada.cz